Zasiedzenie nieruchomości, to sposób na nabycie nieruchomości, który nie obejmuje umowy sprzedaży. Kto może stać się właścicielem nieruchomości poprzez zasiedzenie? Jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać prawo własności do nieruchomości poprzez zasiedzenie? Zgodnie z art. 172 par. 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Poniżej dokładnie opisujemy wymienione pojęcia i wyjaśniamy przesłanki, które umożliwiają zasiedzenie.
Zasiedzenie jest instytucją pozwalającą osobie nie będącej właścicielem na nabycie prawa własności danej rzeczy. Zasiedzenie może dotyczyć rzeczy ruchomej (takiej jak np. samochód) lub nieruchomości.
Jedną z głównych przesłanek (obok posiadania samoistnego) jest upływ czasu. Dla zasiedzenia ruchomości są to 3 lata w przypadku dobrej wiary (zasiedzenie ruchomości w złej wierze nie jest możliwe), a w przypadku nieruchomości jest to 20 lat dla zasiedzenia w dobrej wierze i 30 lat dla zasiedzenia w złej wierze. Okresy posiadania muszą być nieprzerwane (wyjątek – można doliczyć okres posiadania przez poprzednika, vide art. 176 k.c.). Wyjaśnienie pojęć dobrej i złej wiary znajdą Państwo niżej.
By uznać nieruchomość za zasiedziana muszą być spełnione następujące przesłanki:
Dowiedz się więcej w tym temacie i sprawdź naszą sekcję – Zasiedzenie
Kluczowym pojęciem przy omawianiu instytucji zasiedzenia jest pojęcie dobrej i złej wiary. O zasiedzeniu w dobrej wierze mówimy wtedy, gdy osoba, która rzecz zasiaduje jest przekonana o tym, że to właśnie jej przysługuje wykonywane prawo – na przykład rolnik korzystający z cudzego gruntu będąc przeświadczony, że to jego własność. Przekonanie to może być, de facto, błędne, ale musi być usprawiedliwione. Można twierdzić, że dobrej wierze towarzyszy brak świadomości naruszania czyichkolwiek praw przez korzystanie z tej rzeczy w sposób samoistny. Posiadanie w złej wierze jest wówczas, gdy osoba, która włada np. nieruchomością zachowuje się jak jej właściciel. Osoba ta wie, że nie jest posiadaczem wskazanej nieruchomości oraz nie posiada praw własności nieruchomości. Nie istnieją ponadto żadne podstawy do usprawiedliwienia niewiedzy osoby w opisywanej sytuacji.
Drugą przesłanką obligatoryjną (obok upływu czasu), czyli konieczną do stwierdzenia zasiedzenia jest władanie samoistne. Jednak co kryje się pod pojęciem „samoistne”? O władaniu samoistnym mówimy wtedy, gdy osoba faktycznie włada rzeczą jak właściciel – ergo nie może być mowy o zasiedzeniu w przypadku umowy dzierżawy lub najmu, gdyż wtedy władamy nieruchomością w sposób zależny, a nie samoistny. Kluczowe jest faktyczne posiadanie i władanie jak właściciel, na przykład poprzez łożenie nakładów na zasiadywaną rzecz.
Zasiedzenie zawsze musi zostać stwierdzone przez sąd, co nie oznacza, że zasiedzenie następuje w dniu uprawomocnienia się orzeczenia – Jest to bowiem orzeczenie deklaratoryjne – sąd stwierdza, że doszło do zasiedzenia w dacie wcześniejszej, najczęściej tej wskazanej przez wnioskodawcę (czyli równo po upływie 3, 20 lub 30 lat).
Warto mieć na uwadze, że prawo własności nieruchomości dla nowego właściciela wiąże się z utratą prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Ponadto obciążenia nieruchomości nie wygasają wraz ze zmianą właściciela.
Stwierdzenie zasiedzenia dokonywane jest na drodze postępowania nieprocesowego o stwierdzenie zasiedzenia. Na drodze tej sąd analizuje, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia. W przypadku gdy odpowiedź jest twierdząca, wówczas sąd wydaje dokument wskazujący na nabycie prawa własności przez zasiedzenie.
Art 173. k.c. stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Mając na uwadze powyższe, liczymy na to, że w/w informacje okażą się pomocne. Sprawy o zasiedzenie cechują się dużą różnorodnością, jednak w wypadku spełnienia wcześniej wspomnianych przesłanek można śmiało szukać obrony swoich interesów przed sądem.
Jeśli po lekturze artykułu nasunęły się pytania jakiegoś rodzaju, zachęcamy do ich zadawania drogą mailową pod adresem: sekretariat@ggk-kancelaria.pl. Preferujesz inną formę kontaktu? Sprawdź naszą zakładkę kontakt i wybierz wygodną dla siebie opcję.
Potrzebujesz doradztwa
lub stałego wsparcia
prawnego?
Umów się na konsultacje +48 883 937 942