Doradzamy w sprawach legalizacji samowoli budowlanej, działamy na terenie Katowic i terenie całego Śląska, a w sprawach skomplikowanych również poza tym obszarem. Nasze doświadczenie pokazuje, że legalizacja samowoli budowlanej nie powinna przebiegać „na żywioł”, powinien być to proces zaplanowany wcześniej, aby uniknąć niespodzianek, które mogą narazić Cię na poważne konsekwencje. Problem samowoli budowlanej nadal funkcjonuje w Polsce, jednak warto wiedzieć, że zalegalizować samowolę budowlaną możesz nawet kilkadziesiąt lat po budowie. Dodatkowo często jest to możliwe bez konieczności uiszczania opłaty legalizacyjnej.
Jeśli potrzebujesz konsultacji z zakresu procesu legalizacji samowoli albo jesteś w tym procesie i napotykasz na problemy – służymy radą i zapraszamy do kontaktu.
Może Cię zdziwić, że samowola budowlana nie posiada sprecyzowanej definicji w ustawie o Prawie Budowlanym. Występuje ona w przypadkach wszelkich przypadków robót budowlanych, które są niezgodne z obowiązującymi normami. Pojęcie samowoli pojawia się często w piśmiennictwie i orzecznictwie, dlatego przyjmuje się, że doktryna prawa uznaje za samowolę budowlaną:
Samowolą budowlaną będą nie tylko zrealizowane prace, ale również samo przystąpienie do budowy lub remontu bez pozwolenia, zgłoszenia lub pomimo wydania do niego sprzeciwu.
Stwierdzenie samowoli budowlanej następuje poprzez decyzję inspektora nadzoru budowlanego. Następnie organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy.
Przepisy regulują fakt samowoli budowlanej i opisują krok po kroku sytuacje, jakie ona za sobą pociąga. Podstawą prawną działania organów jest art. 48 Prawa Budowlanego
W momencie wykrycia samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. W takim przypadku inwestor, właściciel lub zarządca nieruchomości otrzymuje informację o możliwości złożenia wniosku o legalizację w terminie 30 dni od momentu doręczenia postanowienia o wtrzymaniu budowy. Jeżeli zostało wniesione zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin 30 dni biegnie od dnia, w którym postanowienie o wstrzymaniu stało się ostateczne.
W przypadku złożenia wniosku o legalizację, jeśli jest ona możliwa, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.
Wymagane dokumenty to między innymi:
Ustawa o Prawie budowlanym wyróżnia dwie procedury legalizacji samowoli budowlanej: dla nowych obiektów oraz takich, od których zakończenia upłynęło co najmniej 20 lat (uproszczona legalizacja).
W klasycznym trybie po złożeniu dokumentów legalizacyjnych organowi nadzoru budowlanego organ sprawdza ich kompletność, zgodność z przepisami ustawy oraz przepisami techniczno-budowlanymi. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentach organ wyda postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie. Na postanowienie przysługuje zażalenie. Jeżeli wszystkie dokumenty legalizacyjne są prawidłowe, organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o ustalenie opłaty legalizacyjnej, na które również przysługuje zażalenie. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji i zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
Musisz pamiętać o tym, że organ nadzoru może odstąpić od próby legalizacji tylko w sytuacji, kiedy z ustaleń organu wynika, że w konkretnym przypadku samowola jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub niemożliwym będzie doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Jeśli organ nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi powyższe, musi przeprowadzić próbę legalizacji. Pamiętaj, że konieczność rozbiórki jest ostatecznością. Jednak w procesie wykrycia samowoli budowlanej niezwykle ważnym jest wypełnienie formalno – prawnych wymogów procesu legalizacji i pilnowanie terminów, jakie wyznacza organ, aby przedstawić wymagane dokumenty.
Koszty legalizacji samowoli budowlanej uzależnione są od rodzaju samowoli, wartości i wielkości budynku. Każdorazowo organ ustala wartość opłaty dla danej sprawy. Co ciekawe, uiszczenie opłaty jest dobrowolne, jednak jej nieuiszczenie powoduje konieczność wydania przez organ decyzji o rozbiórce obiektu. Jeśli nie uiścisz opłaty legalizacyjnej nie musisz obawiać się egzekucji. Pamiętaj jednak, że organ nie pozostanie bezczynny i rozpocznie postepowanie zmierzające do wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu.
Z przepisów ustawy wprost wynika, że organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
Od 2015 roku istnieje możliwość, na wniosek zainteresowanej strony, rozłożenia na raty opłaty legalizacyjnej lub jej odroczenia w czasie.
Bezpłatna legalizacja jest możliwa tylko i wyłącznie w przypadku procedury uproszczonej legalizacji, o której mowa poniżej. Jednak ulga nie obejmuje nieruchomości, do których nakazano rozbiórkę przed 19 września 2020 r. lub tych, co do których trwa procedura legalizacyjna.
W przypadku stwierdzenia budowy bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu od tego zgłoszenia – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Jeśli słyszałeś o tzw. abolicji budowlanej, to pojęciem tym określa się stare samowole budowlane, które można zalegalizować w uproszczonym trybie. Jeżeli organ właściwy stwierdzi stan zagrożenia życia lub zdrowia nakaże, w drodze postanowienia (bezzwłocznie):
Na powyższe postanowienie przysługuje zażalenie. Dokumentacja wymagana w przypadku procedury uproszczonej jest mniej obszerna, jednak wymagana będzie między innymi ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia i pozwala na bezpieczne użytkowanie.
Następnie organ nadzoru sprawdzi kompletność dokumentów legalizacyjnych, ekspertyzę techniczną, stan techniczny obiektu budowlanego, czy stwarza zagrożenia życia lub zdrowia oraz czy pozwala na bezpiecznego użytkowanie. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków w dokumentacji, organ wyda postanowienie o obowiązku usunięcie niekompletności w wyznaczonym terminie. Efektem uproszczonego postępowania o legalizację będzie decyzja organu nadzoru budowlanego: pozytywna o legalizacji, w przypadku kompletności dokumentów i pozytywnej ekspertyzy technicznej albo nakazie rozbiórki w przypadku braków w dokumentacji, ich nieuzupełnienia w terminie albo negatywnej ekspertyzy technicznej.
Co do zasady powinna zakończyć się w ciągu kilku miesięcy, tak jak wynika to z przepisów prawa administracyjnego, regulujących czas trwania postepowania administracyjnego. Praktyka jest jednak inna, ponieważ organ wymaga złożenia dokumentów, zakreśla czas na ich złożenie, następnie trwa okres rozpoznawania i oceny treści złożonej przez Ciebie dokumentacji. Dlatego postepowania legalizacyjne rzadko kończą się w terminie ustawowym, przeważnie proces legalizacji trwa kilka miesięcy.
W pierwszej kolejności musisz liczyć się z koniecznością uregulowania opłaty legalizacyjnej, poza trybem uproszczonym legalizacji, który dotyczy obiektów starych.
Następnie oszacuj koszty ewentualnej adaptacji budynku do wymaganych norm, zatem koszty architekta i wymaganych prac.
Wreszcie pojawią się koszty ekspertyz, wyciągów, wyrysów i koszty obsługi prawnej, ewentualnie opłat sądowych, jeśli konieczne będzie składanie środków odwołania.
Zatem szacowane koszty powinny obejmować:
Inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy grozi nakaz rozbiórki, gdy po wydaniu postanowieniu o wstrzymaniu budowy:
W przypadku, gdy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zwlekają z wykonaniem rozbiórki, inspektor nadzoru budowlanego może ukarać ich grzywną. Co ważne inwestor może być ukarany wielokrotnie. Sankcje finansowe są bardzo dotkliwe, ponieważ grozi kara 10 – cio krotnie wyższa, a po raz kolejny – 5 – cio krotnie wyższa.
Wreszcie, jeśli kary nie sa skuteczne, inspektor nadzoru budowlanego może zlecić wykonanie rozbiórki na koszt inwestora, właściciela lub zarządcy, może też na koszt inwestora dokonać stosownego zabezpieczenia budynku.
Nakaz rozbiórki to sankcja najdalej idąca, najbardziej ingerująca w stan faktyczny i powodująca nieodwracalne skutki. Nakaz rozbiórki może mieć różny zakres przedmiotowy, może obejmować cały budynek albo tylko jego część. Jeśli tylko część budynku została wybudowana bez wymaganego pozwolenia, trudno sobie wyobrazić nakaz rozbiórki obejmujący całość budynku.
Potrzebujesz doradztwa
lub stałego wsparcia
prawnego?
Umów się na konsultacje +48 883 937 942