Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w 8 krokach

Nabycie nieruchomości w Polsce przez osoby z terytorium Unii Europejskiej, a ściśle – terenu Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nie jest szczególnie skomplikowane i nie wymaga nadmiernych starań. Kłopoty zaczynają się, kiedy nieruchomość chce nabyć osoba spoza tego obszaru, a więc przykładowo Amerykanin czy obywatel Ukrainy albo spółka posiadająca siedzibę poza EOG. Nabycie nieruchomości wymaga wcześniejszego zaplanowania, ponieważ procedury związane z nabyciem zajmą okres kilku miesięcy. W kilku krokach przedstawiam procedurę pozyskania zgody na nabycie nieruchomości, jest to możliwe, jednak wymaga podjęcia opisanych poniżej kroków prawnych.

1. Definicja cudzoziemca

Należy odnieść się do definicji cudzoziemca powołanej w ustawie, i tak w oparciu o przepisy cudzoziemiec to:

• osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
• osoba prawna, z siedzibą za granicą;
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych wyżej, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej

WAŻNE: Jeśli nabywca jest obywatelem lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału), od 1 maja 2016 r. nie potrzebuje już zezwolenia na nabycie nieruchomości. Zatem wyłącznie cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Tak więc nabycie nieruchomości przykładowo przez osobę z obywatelstwem USA wymaga przejścia procedury pozyskania zgody: cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdzi formalnie wniosek. Następnie wystąpi o opinię do Ministra Obrony Narodowej.

2. Warunki wydania zezwolenia

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia:

1. jeśli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
2. jednak, żeby dostać zezwolenie, należy wykazać więzi z Polską – należy udowodnić, że nabywca jest w jakikolwiek sposób z Polską związany i jeśli tak – w jaki sposób, następnie należy przedłożyć dokumenty potwierdzające te związki,
3. UWAGA! Powierzchnia nabytych nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha, jeśli na potrzeby działalności – musi odpowiadać realnym potrzebom związanym z tą działalnością,
4. Nabycie może nastąpić w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ale wówczas trzeba koniecznie wskazać, że nabycie nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej przez Klienta działalności gospodarczej lub rolniczej.

3. Treść wniosku o zgodę na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Pewnie chcesz wiedzieć, jak skomplikowany jest wniosek?

Wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości jest bardzo szczegółowy. Powinien zawierać informacje dotyczące:

I. oznaczenia wnioskodawcy:
a) w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
– w przypadku osoby fizycznej – imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
– w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – nazwy, adresu siedziby,
oraz ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach;

II. oznaczenia nabywanej nieruchomości:
a) w przypadku nieruchomości gruntowej – nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,
b) w przypadku nieruchomości budynkowej – numer porządkowy budynku, powierzchnię użytkową budynku w metrach kwadratowych, ulicę, miejscowość, gminę i województwo,
c) w przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności – numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal;

III. oznaczenia zbywcy:
a) w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej – nazwę, adres siedziby;

IV. określenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości;

V. celu nabycia nieruchomości, a w przypadku, gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej – także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;

VI. źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

4. Tożsamość nabywcy

Do wniosku trzeba też koniecznie dołączyć:

– Dokumenty określające status prawny Klienta:

• jeśli jest osobą fizyczną – odpis lub kopię ważnego dokumentu, który potwierdza tożsamość, obywatelstwo, datę i miejsca urodzenia (przykładowo: karta pobytu czy paszport). Jeśli Klient chce nabyć nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, koniecznym jest też dołączenie aktualnego odpisu lub wyciągu z odpowiedniego rejestru lub ewidencji
• jeśli nabywca to spółka handlowa – aktualny odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru. Dokument powinien być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem, w którym złoży wniosek

5. Ważność załączanych dokumentów

UWAGA: zagraniczne dokumenty urzędowe powinny być zalegalizowane albo poświadczone w ramach procedury apostille (opłata za wydanie apostille wynosi 60 zł za każdy poświadczany dokument). Sprawę załatwia się w MSZ osobiście lub przez pełnomocnika.

Dokumenty dotyczące nieruchomości (powinny być złożone w oryginale lub uwierzytelnionej kopii i wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem, w którym złoży się wniosek):

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty urzędowe, które posłużą do zmiany oznaczenia nieruchomości – gdy w księdze wieczystej nie ma aktualnego oznaczenia,
• wypis z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli nie ma planu, wówczas należy dołączyć dokument z odpowiedniego urzędu, który to potwierdza,
• aktualne oświadczenie zbywcy o chęci przekazania nieruchomości, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości, a w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia (podziału) spółek – uzgodniony plan połączenia (podziału) wraz z załącznikami – projektami uchwał o połączeniu (podziale) i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej. 

Odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości powinien być wydany przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Może być on wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (po uprzednim złożeniu do CIKW wniosku o umożliwienie wydruku) i posiadający cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Trzeba dołączyć też inne informacje o wniosku i załącznikach, w zależności od Klienta, przykładowo w sytuacji, gdy chce wykonywać w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą zgodnie z polskim prawem, koniecznie trzeba dołączyć dokumenty, które to potwierdzają (przykładowo: odpisy koncesji czy zezwoleń).

6. Warunki finansowe

Idąc dalej: jeśli nabywca jest cudzoziemcem (z wyjątkiem osoby fizycznej bez obywatelstwa polskiego) np. spółką prawa handlowego z siedzibą poza EOG to trzeba udowodnić, że stać go na zakup nieruchomości i finansowanie działalności. Dokumenty powinny być wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku. Chodzi tutaj o takie dokumenty jak:

• zaświadczenie z banku, gdzie ma swój rachunek bieżący (lub udziałowców czy akcjonariuszy), które określa środki finansowe oraz zdolność kredytową i płatniczą,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie zalega z wpłatami należności budżetowych,
• zaświadczenie z ZUS, poświadczające, że nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.

Dokumenty należy dołączyć do wniosku w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Dokumenty w języku obcym muszą mieć tłumaczenie na język polski, poświadczone przez tłumacza przysięgłego.

7. Opłaty administracyjne.

Opłaty administracyjne od wniosku wynoszą:

• 1570 zł – za wydanie zezwolenia
• 98 zł – z wydanie promesy zezwolenia

Opłatę należy uregulować na rzecz Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy przelewem na nr konta: 

21 1030 1508 0000 0005 5000 0070  

Centrum Obsługi Podatnika
ul. Obozowa 57, 01-161 Warszawa

8. Okres trwania postępowania.

I ostatnia informacja, mianowicie ile trwa postępowanie? 

Zgodnie z przepisami administracyjnymi sprawa powinna zostać rozpoznana w terminie do 2 miesięcy od dnia wpłynięcia wniosku, ale do tego terminu nie wlicza się np. opóźnień spowodowanych z winy stron lub opóźnień niezależnych od stron, terminów na uzupełnienie braków formalnych. Dlatego najczęściej realny czas zakończenia sprawy (od momentu wysłania wniosku do otrzymania decyzji zezwalającej na zakup nieruchomości oraz zaświadczenia o ostateczności tej decyzji) wynosi około 5 miesięcy. Nie jest to regułą i zdarzają się postepowania krótsze, ale i dłuższe. Ważne, aby wniosek był kompletny i załączone były wszystkie dokumenty.

W przypadku konieczności pozyskania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami, który skonsultują konieczność pozyskania zgody, następnie sporządzą wniosek:

+48 883 937 942

+ 48 32 307 15 78