Czynności przekraczające zwykły zarząd – problemy przy wspólnej nieruchomości

W przypadku współwłasności rzeczy, w tym nieruchomości, wiele problemów sprawia podejmowanie decyzji co do dalszych losów lub sposobu użytkowania tych rzeczy.

Przykładowo, jeśli kilka osób jest współwłaścicielami działki, która stanowi jedynie drogę dojazdową do osiedla, współwłaściciele często mają problem z ustaleniem, czy na podjęcie określonych działań, przykładowo inwestycyjnych, muszą pozyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli, czy też wystarczająca jest jedynie zgoda większości.

Problemy sprawia również współposiadanie nieruchomości budynkowej, na przykład wspólnego domu – tutaj również pojawiają się wątpliwości, które czynności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zasada wynikająca z przepisów jest taka, że dla czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli, natomiast dla czynności przekraczających zwykły zarząd – wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres. Wśród tych ostatnich wymienia się w szczególności zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie czy też zmianę jej przeznaczenia lub charakteru.

Orzecznictwo, w tym zwłaszcza Sądu Najwyższego, celowo nie definiuje tych dwóch rodzajów czynności, ponieważ ocena dokonywana jest zawsze w konkretnej sprawie.

Z orzeczeń, które zapadły dotychczas, można wywnioskować, iż czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to m.in.: ustanowienie służebności przesyłu, zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego, nadbudowa kondygnacji do istniejącego budynku, wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, zawarcie umowy użyczenia lokalu, o ile współwłaściciel nie korzysta wyłącznie z tego lokalu na podstawie podziału quod usum, usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości, budowę stacji transformatorowej na wspólnym gruncie lub wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnej nieruchomości.

Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana zarówno przed dokonaniem czynności faktycznych, prawnych, jak i urzędowych, jeśli tylko mają charakter czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Bardzo istotne jest pozyskanie zgody, w dowolnej formie, przed dokonaniem czynności przekraczającej zwykły zarząd, ponieważ jej pozyskanie następcze, po wykonaniu czynności, nie spowoduje, iż czynność ta będzie ważna – wręcz przeciwnie – nadal będzie ona nieważna.

Częste są sytuacje, w których pozyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli jest niemożliwe – pytanie, co wówczas, czy współwłaściciele, którzy chcą przeprowadzić daną inwestycję lub dokonać innej czynności mają związane ręce? Nie, tak się nie dzieje. W takiej sytuacji istnieje możliwość, aby współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej połową udziałów, wnieśli do Sądu o wyrażenie przez Sąd zgody na dokonanie określonej czynności. Sprawa będzie toczyła się w postępowaniu nieprocesowym, a Sąd oceni w toku sprawy wszechstronnie okoliczności, biorąc przede wszystkim pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.