Użytkowanie niewykończonego budynku, a podatek od nieruchomości

Opodatkowanie całości budynku po rozpoczęciu użytkowania jego części – problematyczna sytuacja trwania procesu budowlanego z uwagi na podatek od nieruchomości

Przy rozbudowie budynków i jednoczesnym prowadzeniu działalności gospodarczej problematyczną może okazać się przyjęta przez organ podatkowy podstawa ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a więc powierzchnia, od której naliczono podatek.

Regulacje prawne

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości uzależnione jest od faktu zakończenia prac związanych ze wznoszeniem obiektu budowlanego lub rozpoczęcia użytkowania obiektu.
Przepisy ustawy Prawo budowlane rozpoczęcie użytkowania określają jako moment po zakończeniu budowy, ponieważ do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można co do zasady przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli brak sprzeciwu organu w ustawowo określonym terminie. Ponadto, jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę, a obiekt jest zaliczany do określonej kategorii, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Zgodnie z linią orzeczniczą Sądów Administracyjnych przyjęcie przez ustawodawcę sformułowania o roku, w którym budowa została zakończona, należy tłumaczyć w taki sposób, który wskazuje na sytuację poprzedzającą uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Tym samym, spełnienie wszystkich warunków wymaganych dla skutecznego złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie uznawane jest za tożsame z chwilą, w której została zakończona budowa budowli albo budynku lub ich części, o której stanowi art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Istotne jest rzeczywiste zaistnienie faktu zakończenia budowy lub możliwość rozpoczęcia użytkowania obiektu. Pojęcie zakończenia prac budowlanych należy utożsamiać ze stanem faktycznym umożliwiającym zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Użytkowanie niewykończonego budynku

Rozpoczęcie użytkowania budynku jeszcze niewykończonego ostatecznie powoduje konieczność zapłacenia podatku, od początku następnego roku, ustalanego od całego budynku. Obowiązek ten dotyczy również części, która nie została wykończona czy przekazana do użytkowania. Jednakże sytuację taką należy odróżnić od sytuacji, w której budowa części budynku nie została zakończona. Pojęcie niezakończenia procesu budowy należy odróżnić od robót wykończeniowych, które pozostały do wykonania. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2017 r. o sygnaturze akt II FSK 1041/15:
„Oczywiste, w przypadku rozpoczęcia użytkowania części budynku albo budowli możliwe jest opodatkowanie całości tylko w sytuacji, gdy istnieje reszta przedmiotu opodatkowania. Nie ma znaczenia, z uwagi na obowiązek płacenia podatku, okoliczność, że w budynku trwają jeszcze wykończeniowe prace budowlane, że budynek nie został w całości oddany do użytkowania. Spełnione są bowiem dwa kryteria decydujące o powstaniu obowiązku podatkowego – istnieje budynek oraz rozpoczęto jego użytkowanie przed zakończeniem budowy. Po spełnieniu tych kryteriów przedmiotem podatku jest cały budynek (powierzchnia użytkowa wszystkich kondygnacji). Nie ma podstaw prawnych do dzielenia tak rozumianego budynku na część zajętą na cele prowadzonej działalności gospodarczej i część niewykorzystywaną. Formuła „nie jest i nie może być wykorzystywany” oznacza, że z woli ustawodawcy niemożność wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do prowadzonej działalności gospodarczej musi mieć charakter trwały, a więc nie tylko nie może on być wykorzystywany obecnie, ale również potencjalnie w przyszłości. Względy techniczne muszą wykluczać możliwość użycia budynku, gruntu, budowli do celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej.”

Zakończenie budowy nie wykańczając całości budynku, a podatek

Z powyższego wynika, iż zakończenie procesu budowy części budynku i niewykończenie pozostałej jego części może spowodować nałożenie przez organ podatkowy podatku od nieruchomości obliczonego według całej powierzchni, jednak aby mogło to nastąpić, organ powinien stwierdzić, że zaistniały przesłanki pozwalające uznać budowę za zakończoną, nawet mimo niedokonania odpowiednich kroków celem zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie przez inwestora. Decydująca jest tutaj ocena stanu faktycznego oraz wgląd do wpisów dziennika budowy przez organ. Każda sytuacja jest inna i konieczna jest dokładna weryfikacja, czy budowa została faktycznie zakończona, aby opodatkować całą powierzchnię budynku.