Współwłasność, jak sama nazwa wskazuje polega na tym, że jeden przedmiot ma kilku właścicieli. Źródłem takiego stanu mogą być różne zdarzenia – istnienie wspólności majątkowej małżonków, wspólne nabycie jednego przedmiotu przez kilka podmiotów czy też dziedziczenie. Co w sytuacji, kiedy pojawia się potrzeba zniesienia współwłasności? W jaki sposób dokonać rozliczeń?
Współwłasność z reguły ma charakter tymczasowy. Każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia w dowolnym momencie. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.
Jeżeli współwłaściciele są zgodni, to najprostszym sposobem zniesienia współwłasności jest zawarcie umowy. W przypadku, gdy to nieruchomość jest przedmiotem współwłasności należy zachować formę aktu notarialnego.
Współwłasność może być zniesiona również na drodze sądowej, jeżeli współwłaściciele nie mogą ustalić jednolitego stanowiska w kwestii podziału przedmiotu wspólności. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, ma jednak obowiązek uwzględnienia stanowiska współwłaścicieli. Jeżeli strony wyrażą wspólny pogląd sąd powinien dokonać podziału z uwzględnieniem ich woli.
Nasz ustawodawca przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, a w ostateczności sprzedaż rzeczy wspólnej. Kolejność w tym wypadku nie jest przypadkowa – najbardziej preferowany przez ustawodawcę jest pierwszy sposób. Jeżeli podział fizyczny byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości należy znieść współwłasność korzystając z innego sposobu.
Jeżeli rzecz nie dająca się podzielić została przyznana przez sąd na własność jednemu ze współwłaścicieli ma on obowiązek spłacić pozostałych zgodnie z wyznaczonym przez sąd terminem i sposobem uiszczenia spłat. Sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłaty lub dopłaty. Powody sprzeciwu uczestnika są prawnie irrelewantne. Również wzgląd na zasady współżycia społecznego i interesy uczestników nie uzasadnia orzekania w taki sposób o podziale (SN, II CSK 187/2012). Natomiast do zniesienia współwłasności we wskazany sposób nie jest konieczne uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności wiąże się z kosztami. W przypadku rozstrzygnięcia problemu na drodze sądowej już samo złożenie wniosku wymaga uiszczenia opłaty. Jeżeli wniosek zaakceptują wszyscy współwłaściciele opłata wynosi 300 zł, w pozostałym przypadku 1000 zł. Często strony ponoszą także koszty powołania biegłego, który podejmuje decyzję co do sposobu podziału rzeczy. Ostatnią opłatą jest opłata ponoszona w związku z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej o zniesieniu współwłasności.
Zniesienie współwłasności może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Tej należności publicznoprawnej podlegają umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat oraz orzeczenia sądu, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na nas jedynie, jeżeli nabywamy przedmioty lub prawa majątkowe ponad swój udział we współwłasności. Wówczas podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.
Potrzebujesz doradztwa
lub stałego wsparcia
prawnego?
Umów się na konsultacje +48 883 937 942