Umowa najmu – problematyczne sytuacje

Wiele osób obecnie dokonuje zakupu nieruchomości jako lokatę kapitału lub z myślą o najmie tej nieruchomości. Nasza praktyka pokazuje, iż nieprecyzyjne ustalenie odpowiedzialności za stan i utrzymanie rzeczy w czasie trwania takiej umowy to niejednokrotnie początek konfliktu między najemcą a wynajmującym. Z tego względu przedstawiamy poniżej najbardziej problematyczne w umowie najmu aspekty.

Nakłady na nieruchomości (rzecz)

Kodeks cywilny określa w tym zakresie, iż wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, a jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Abstrahując od tego, iż strony w umowie mogą zmodyfikować określony w art. 662 k.c. zakres ich obowiązków, to wedle regulacji kodeksowej na wynajmującym właśnie spoczywa ciężar zapewnienia uzgodnionej przez strony użyteczności przedmiotu w okresie trwania umowy. W praktyce oznacza to, że na wynajmującym spoczywa obowiązek finansowania koniecznych nakładów i napraw przedmiotu najmu.

Nakłady drobne i nakłady konieczne

Należy dokonać jasnego podziału: nakłady drobne ponosi najemca, nakłady konieczne ponosi wynajmujący.

Co ciekawe, w praktyce wiele wątpliwości budzi nieprecyzyjne sformułowanie „drobnych nakładów”, a zatem określenie za co konkretnie odpowiada najemca. Co do zasady, drobne nakłady należy definiować jako ponoszone w węższym zakresie niż nakłady konieczne obciążające wynajmującego, tj. takie, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku.

Przykładowo zatem, drobne nakłady (przy najmie lokalu), wedle art. 681 k.c., dotyczą w szczególności:

• drobnych napraw podłóg, drzwi i okien,
• malowania ścian, podłóg,
• malowania wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Właśnie te drobne nakłady obciążają najemcę. Pozostałe natomiast nakłady (tzw. nakłady konieczne, można powiedzieć te „grubszego kalibru”) obciążają wynajmującego.

Bardziej szczegółowa regulacja dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Warto wiedzieć, iż drobne nakłady obciążające najemcę lokalu mieszkalnego to zgodnie z art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, obejmują m.in.:

• naprawę i konserwację: podłóg i posadzek, okien i drzwi, wbudowanych mebli, kuchni i grzejników wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek, innych urządzeń sanitarnych, osprzętu instalacji elektrycznej, pieców węglowych i akumulacyjnych, etażowego centralnego ogrzewania, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez;
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najem dotyczy nie tylko rzeczy nieruchomych (nieruchomości). Częste sa sytuacje najmu ruchomości, na przykład obecnie można wynająć samochód na minuty. Postanowienie Kodeksu cywilnego o najmie znajdą i tutaj zastosowanie. Co prawda umowa może odmiennie regulować niektóre zagadnienia, jednak warto wiedzieć, że przy najmie samochodu drobnym nakładem będzie wymiana żarówki w reflektorze czy pióra wycieraczki, a także zakup materiałów eksploatacyjnych.

Należy wyraźnie zatem podkreślić, że ustalenie wyczerpującego katalogu drobnych nakładów nie jest możliwe, a określony kodeksowo katalog ma charakter przykładowy. Na tle definiowania „drobnych nakładów” możliwe są spory pomiędzy stronami umów najmu, a jeśli spór taki znajdzie swój finał w sądzie, to właśnie sąd rozpatrujący sprawę ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę nakłady. Ocena taka nie powinna być generalizowana, a zatem musi dotyczyć każdego konkretnego przypadku, bowiem przy ustalaniu, czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne, należy uwzględnić charakter umowy, w tym zwłaszcza rzecz, której dotyczył najem.

Pomagamy Klientom określać istotne postanowienia umowy najmu, warto pochylić się nad zapisami umowy przed jej zawarciem i wskazać dokładnie, jakie nakłady są według nas konieczne, a jakie uważamy za drobne. Nasza praktyka pokazuje, iż druga strona postrzega takie stanowisko za rozważne i zmierzające do długofalowej i odpowiedzialnej współpracy.