Czy umów zawsze należy dotrzymywać? – Koronawirus a klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków – rebus sic stantibus, czyli „skoro sprawy przybrały taki obrót…”

Niedawno pisaliśmy Wam o przypadkach, kiedy to strony umowy najmu mogą starać się o zmianę postanowień łączącego je kontraktu. Sytuacja jest trudniejsza w przypadku umów, kiedy wynajmujący nie godzi się na obniżenie wysokości czynszu mocą porozumienia stron. Przepisy prawa zawierają tu pewien instrument, dotychczas nieczęsto stosowany w praktyce, ale obecnie – w dobie „zamrożenia” gospodarki z powodu Koronawirusa – mogący znacznie zyskać na popularności. Dotyczy to nie tylko umów najmu, ale także innych stosunków zobowiązaniowych.

Klauzula rebus sic stantibus

Chodzi o klauzulę zawartą w art. 3571 k.c. a przewidującą, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, Sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

W uproszczeniu, mechanizm ten działa następująco:

• między powstaniem zobowiązania (zawarciem umowy), a jego realizacją muszą nastąpić zmiany, spowodowane okolicznościami nadzwyczajnymi, których strony nie mogły przewidzieć w chwili zawierania umowy,
• dalsza realizacja umowy, pomimo tych nadzwyczajnych okoliczności, mogłaby prowadzić do rezultatów krzywdzących dla jednej ze stron umowy,
• wówczas, jeśli strony dobrowolnie nie dojdą do porozumienia co do zmiany wykonywania umowy, sąd może określić w jaki sposób taka umowa ma być realizowana lub nawet orzec o jej rozwiązaniu.

Chodzi zatem o sądowe dostosowanie postanowień umowy do zmieniających się, nadzwyczajnych okoliczności, bowiem opisywana klauzula rebus sic stantibus to, w pewnej mierze, wyjątek od żelaznej zasady prawa cywilnego – pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać).

Skorzystanie z uprawnienia, jakie daje klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków wiąże się oczywiście z koniecznością zainicjowania sądowego postępowania cywilnego. Nie ma tu natomiast znaczenia, która ze stron umowy wystąpi z takim roszczeniem (np. czy najemca lub wynajmujący, czy zleceniodawca lub zleceniobiorca). W obecnej sytuacji, w odniesieniu do umów najmu, będzie to najczęściej najemca, który zażąda zmiany wysokości czynszu.

Pojawia się pytanie, czy epidemia Covid-19 stanowi zaistnienie zmiany stosunków, której można przypisać charakter nadzwyczajny? W naszej ocenie tak. Zmiany, jakie mają miejsce obecnie dotyczą przecież stosunków społecznych, w tym zwłaszcza gospodarczych, mają charakter powszechny i przede wszystkim nie można ich było przewidzieć. Co więcej, zmianie tej można przypisać charakter wyjątkowy, normalnie niespotykany i niezależny od woli stron umowy. Zmiana okoliczności, o której mowa, może doprowadzić ponadto do zakwestionowania ekonomicznego sensu umowy, powstania trudności w realizacji zobowiązania, czy wreszcie rażącej straty u którejkolwiek ze stron.

Powyższe – rzecz jasna przy spełnieniu dodatkowych warunków w postaci wpływu nadzwyczajnej zmiany na realizację lub brak realizacji danej umowy – uzasadnia zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus. Należy pamiętać także, że zgodnie z dominującym poglądem, nadzwyczajna zmiana stosunków powinna wystąpić już po powstaniu zobowiązania, zatem dotyczyć to będzie umów zawartych przed wybuchem pandemii Covid-19.

Niestety nie ma możliwości, aby powoływać się na klauzulę rebus sic stantibus jako obrona w sytuacji, gdy druga strona umowy złożyła w Sądzie pozew o zapłatę, ponieważ nadzwyczajna zmiana stosunków nie może stanowić linii obrony przed obowiązkiem zapłaty świadczenia.

Przekładając powyższe na przykładowy case study umowy najmu powierzchni od prywatnego właściciela (nie w galerii handlowej), to jeśli najemca zmuszony był zamknąć działalność na skutek ograniczeń nałożonych na szczeblu rządowym, i z tego powodu jego przychody znacząco spadły lub w ogóle ich nie ma, wówczas może wystąpić do wynajmującego
o obniżenie czynszu lokalu, który zajmuje na potrzeby prowadzonej działalności. W pierwszej kolejności warto wystąpić z pismem z propozycją obniżki za porozumieniem, natomiast w przypadku braku dobrej woli ze strony wynajmującego – najemca może złożyć w Sądzie pozew o obniżenie czynszu, właśnie z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków.

Co ważne, żądanie zmiany wartości świadczenia (np. czynszu) nie może stanowić wyrazu „skorzystania” na sytuacji i chęci oszczędności. Takie pozwy będą oddalane. W sporach związanych z klauzulą rebus sic stantibus bardzo istotne jest określenie wpływu zaistniałej sytuacji na prowadzony biznes i wykonanie (lub brak możliwości wykonania w dotychczasowym kształcie) istniejącego zobowiązania, dlatego bardzo ważne jest należyte zgromadzenie i przeprowadzenie postępowania dowodowego.