Na przestrzeni ubiegłych tygodni co najmniej kilka osób zwróciło się do mnie z zapytaniem, jak mogą ubiegać się o obniżenie czynszu od wynajmującego albo odwrotnie, jak mogą odmówić najemcy obniżenia czynszu, a to z powodu trudnej sytuacji, w jakiej się znaleźli na skutek epidemii.
Każda z sytuacji jest inna, ale przepisy dotyczące wykonywania umów najmu i ich los w okresie epidemii można podzielić na trzy grupy przypadków.
1. Umowy najmu w centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2)
Sytuacja najemców lokali w centrach handlowych jest korzystna, ponieważ art. 15 ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, wprowadzony do treści ustawy mocą nowelizacji z dnia 31 marca 2020 r., wprowadza wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.
Kontrowersyjny jest zwrot „wzajemne wygaśnięcie zobowiązań” jednak przyjmuje się, że oznacza on czasowe zwolnienie z wykonywania obowiązków wynikających z umów najmu (lub odpowiednio dzierżawy), w praktyce dla najemcy (lub odpowiednio: dzierżawcy) oznacza brak obowiązku zapłaty czynszu za okres zakazu. Umowa w dalszym ciągu obowiązuje. Mylące jest określenie wygaśnięcie, ponieważ w przypadku wygaśnięcia zobowiązanie nie istnieje, zatem wynajmujący mógłby teoretycznie żądać opróżnienia lokalu na ten czas. Nie jest to prawidłowy tok rozumowania, przeczy temu cel ustawy, którym jest pomoc przedsiębiorcom w sytuacji, w której nie generują przychodu. Ponadto przepis jest o tyle niejasny, że nie traktuje wprost, czy mowa o wszystkich umowach najmu czy też umowach zawartych przez najemców, których dotknął całkowity zakaz prowadzenia działalności gospodarczej. Tę kwestię zapewne rozstrzygną Sądy.
Warto dodać, że w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu najemca (lub odpowiednio dzierżawca) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach, o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
2. Umowy najmu poza galeriami handlowymi zawierane pomiędzy podmiotami prywatnymi
Niestety niewiele korzystnych regulacji wprowadziła tzw. „tarcza” dla najemców, którzy zawarli umowy najmu z osobami prywatnymi lub firmami, których umowy nie dotyczą centrów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Ale sytuacja nie jest beznadziejna.
Mały plus: w „tarczy” uregulowano wprost, że umowy najmu, jeśli ich koniec przypadł w czasie od 31 marca 2020 do 30 czerwca 2020, zostają przedłużone do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Jednak warto spojrzeć na dalszą treść tego nowego przepisu, ponieważ przedłużenie jest zarezerwowane wyłącznie dla najemców, którzy nie mieli zaległości w zapłacie czynszu najmu lub innych opłat albo naruszali swoim postępowaniem zapisy umowy lub przepisy prawa regulujące najem.
Korzyścią dla małych najemców miał być przepis, zgodnie z którego treścią do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Jednakże już w ust. 3 tegoż przepisu ustawodawca zawarł regulację, iż powołanego przed chwilą przepisu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, a to w związku z:
1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Pewnie zdajesz sobie sprawę, że opóźnienie z zapłatą czynszu będzie uznawane za naruszenie przez najemcę postanowień umowy, zatem najczęściej w dobie kryzysu przepis nie znajdzie zastosowania.
Czy jest więc szansa na uniknięcie przez małych najemców konsekwencji, jakie niesie za sobą zakaz wykonywania określonych rodzajów działalności albo po prostu wywołany epidemią drastyczny spadek przychodów?
Tak, są pewne kroki, które powinien podjąć najemca. W pierwszej kolejności powinien wystąpić w pisemnym wnioskiem do wynajmującego o:
Obniżenie czynszu za okres najgorszych pod kątem przychodu miesięcy, alternatywnie:
Anulowanie obowiązku zapłaty czynszu za ten okres.
Jeśli zastanawiasz się, o co wnioskować – zależy to wyłącznie od sytuacji, w której się znalazłeś, a którą należy opisać oraz pokazać, jak wpływa ona na Twoją działalność. Obniżenie czynszu co do zasady jest uznaniowe i to wynajmujący zdecyduje, czy obniżyć czynsz, jednak warto mieć w tyle głowy, że gdy wynajmujący będzie oczekiwał zapłaty czynszu w pełnej wysokości, wówczas będziesz w stanie wystąpić do Sądu o zmianę wysokości czynszu za przedmiotowy okres. Chyba że w umowie najmu zadbałeś o umieszczanie klauzuli siły wyższej (vis maior lub force majeure), wówczas sytuacja będzie zdecydowanie prostsza. Ja zachęcam zawsze Klientów do zawierania klauzul siły wyższej w umowach.
Możesz skorzystać z przygotowanego przeze mnie Wzoru pisma do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu.
Pismo jest dedykowane dla najemców, których dotyka całkowity zakaz prowadzenia działalności, jednak może z nich korzystać każdy najemca, którego dotknęły skutki epidemii, zmieniając nieznacznie treść dokumentu.
Wzór pisma jest dostępny na stronie do pobrania (na dole strony).
3. Umowy najmu zawarte z gminami
Samorządy w sposób przychylny spojrzały na przedsiębiorców i każda jednostka przygotowała lub pracuje nad pakietem pomocowym dla lokalnych przedsiębiorców. Wiele gmin proponuje całkowite zwolnienie z czynszów plus często dodatkowe ulgi. Informacje o udzielonym wsparciu i zwolnieniach z opłat warto prześledzić na stronach internetowych miasta, w którym ma miejsce Twoja działalność, przykładowo, w Katowicach Prezydent zaproponował następujące ulgi dla przedsiębiorców:
Wzór pisma do wynajmującego o obniżenie czynszu
Potrzebujesz doradztwa
lub stałego wsparcia
prawnego?
Umów się na konsultacje +48 883 937 942